关于我市贯彻执行《国务院物业管理条例》和

《湖北省物业服务和管理条例》及居住小区社会治理

工作情况的报告

——2019年6月25日在石首市第九届人民代表大会常务委员会第18次会议上

市住建局局长鄢志洲

主任、各位副主任，各位委员：
      近年来，在市委、市政府的正确领导下和市人大的监督指导下，我市把全面贯彻落实《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》作为改善人居环境、提升城市形象、构建和谐社会环境的一项重要工作来抓，不断加强物业行业管理，规范物业管理行为，提升物业服务水平，物业管理工作逐步走向正轨，住宅小区环境不断改善。下面，我代表市政府就落实两个《条例》的具体情况报告如下。
      一、我市住宅物业小区基本情况
      随着我市城市建设步伐不断加快，城市规模不断扩大，住宅小区建设取得长足发展，物业管理从无到有、从小到大，已初具规模，注册备案物业服务企业33家。截止目前，全市共有住宅小区198个，其中：居住户数200户以下的小区156个，200-500户的小区22个，500-1000户的小区12个，1000户以上的小区8个。实施物业管理小区（新建小区）45个，成立业主委员会并自管的小区17个，“三无”小区103个，物业管理覆盖率31.31%。正在建设的小区8个，近两年内拟建设的小区约9个。
      二、《条例》的贯彻施行情况
      《国务院物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施，标志着我国、我省物业管理工作进入了规范化、法治化的新阶段。两部《条例》的颁布实施，为我市物业管理工作提供了强有力的法律保障，对人民群众关心的许多热点、难点问题做出了相应规定。市政府及相关职能部门对照条例要求加以落实，针对实际不断完善工作机制、改进工作措施、创新工作方法，行业管理的规模和水平都迈上了一个新的台阶，在服务群众安居乐业、维护社会和谐稳定中发挥了积极作用。一是广泛开展学习宣传，营造良好社会氛围。《条例》颁布后，采取形式多样的宣传方式，印刷3000余份物业管理法律法规宣传手册，通过“全国法制宣传日” “物业服务市场专项检查”等活动向社会群众、物业服务企业及小区业主发放，努力扩大社会各界对《条例》的了解，使物管部门和从业人员通晓《条例》，小区居民了解《条例》，形成了依法进行物业管理的良好社会氛围。开展短期培训、座谈讲座8场次，培训人员300多人次，组织干部职工、物业服务企业从业人员学习、了解、领会《条例》精神和条文基本含义，进一步提高物业公司管理人员业务能力，提高物业从业人员的基本素养。二是完善相关管理规定，确保《条例》有效实施。为了确保《条例》的宣传、贯彻和实施，并具有实际操作性，市政府和相关职能部门出台了《石首市物业管理办法》《关于进一步规范我市物业服务收费管理的通知》《关于加强物业管理工作的通知》《关于调整我市住宅专项维修资金缴交程序的通知》《关于明确使用专项维修资金维修和更新、改造电梯申报程序的通知》《业主大会议事规则》《业主公约》等规范性文件和示范文本，在前期物业管理、业主大会的成立和运作、物业服务收费、物业交接管理、专项维修资金使用管理、物业纠纷调解化解等方面作出了规定，为指导我市物业管理工作提供了依据。三是加强业务指导，全面提高服务水平。近年来，我局根据《条例》的有关规定和结合我市实际情况，分析小区物业管理存在的问题，开展指导社区、物业服务机构的管理人员和从业人员集中进行政策法规工作交流，不断提高物业管理机构人员的管理能力和服务水平。同时，我局针对物管过程中出现的矛盾纠纷情况，工作人员及时介入调处，平息了大量物管纠纷矛盾。2018年，共调处物业乱收费行为、地下停车位权属争议、物业服务质量等物业信访63件，切实做到件件有回复、件件有落实。通过不断加大物业管理和指导力度，促进物业公司优化服务，妥善化解了国际华城、江南府、新天地等物业管理矛盾纠纷，进一步维护了业主权益和社会稳定。四是强化监管力度，规范物业公司行为。根据《条例》精神，结合我市实际，多措并举，依法管理，分类指导，做了大量认真细致的工作，确保物业管理各个环节扎实有效地开展。2018年，进一步加强源头监管，开展消防安全、用电安全、环境卫生等专项检查26次，促进物业服务企业规范服务行为。在新天地、书香门第等大型物业小区通过价格公示、收费监管等措施，提高收费的透明度和合理性，保障业主和物业服务机构双方的合理权益，切实把行政监管和行业监管相结合，促进物业管理规范运行。五是全面开展整治，构建舒适和谐环境。2018年，对全市老旧小区进行全面摸底，建立老旧小区改造项目库，甄选出地毯厂、五化公司、棉纺厂、油厂等多个具有代表性的老旧小区作为首批改造示范项目，按照“统筹规划、条块结合、分步实施”的原则，投资1500万元，重点对老旧小区的破损路面、外墙面、下水道化粪池、环境卫生等进行了整治。通过整治，进一步改善老旧小区的人居环境，解决了群众的实际困难，群众满意度得到提升。
      三、存在的问题
      近年来，我市虽在物业管理工作中取得了一定成绩，解决了一大批影响居民群众生活的物业管理难题，但在实际工作中，仍存在一定的困难和问题，主要表现在：一是业主观念落后。部分居民群众缺乏正确的消费观念，尚未形成物业消费观念；部分小区业主大会、业委会筹备难、成立难、运行难，业主参与不积极、运作机制不健全。如新天地小区业主代表在2016年9月就提出成立业主委员会的申请，但至今业主委员会未成立。二是服务水平不高。全市物业管理企业总体规模较小，多数物业管理服务仍由开发商所属的物业公司接手，缺乏公开、公平的市场竞争；多数物业企业服务理念滞后，从业人员整体素质偏低，物业服务工作难以到位。依水佳苑小区的物业一直实施“门房式”管理，人员少、年龄大、服务单一，不能满足业主服务要求。三是监管缺乏合力。城市管理、社区管理与物业管理脱节，职能部门、社区居委会、物业公司、业主相互监督、相互促进、相互制约的机制尚未建立，工作合力不够。部分小区乱堆乱放、乱搭乱建现象比较突出，物业企业劝告无效果，管理部门监管不到位。四是费用收缴困难。居民群众对物业服务“购买”意识不强，使得物业服务费用收缴艰难，导致物业企业生存困难，容易产生“不交物业服务费-降低服务质量-小区弃管”恶性循环。如滨江花园、昌青园等小区物业服务费历年收缴率基本不超过50%，且有个别业主从未交纳物业服务费，导致物业服务企业降低服务，最终退出小区，造成无人管理的乱象。五是基础配套设施不够。目前，我市大部分老旧小区都存在停车位严重不足、车辆乱停乱放、占用消防通道的情况。还有大多数住宅小区呈开放状态，实行物业管理难度较大；个别老旧小区未建设物业管理用房、门卫室及安全防护设施，推行物业管理需资金投入，企业实施物业管理积极性不高。
       四、今后工作方向
      1.强化行业协会作用。结合《条例》有关规定，学习借鉴先进地区的成熟经验，探索物业管理重心下移、物业管理与社区管理相结合的具体做法，鼓励成立物业行业协会，并积极引导行业协会在行规行约、争议处理、道德规范等方面发挥自律作用，开展行业诚信服务承诺活动，督促从业人员遵守职业道德准则，提升物业服务水平，确保《条例》贯彻落实。
      2.完善物业服务市场监督管理长效机制。一是建立健全物业服务企业信用体系和服务企业监管的长效机制。根据物业服务企业实绩对其信用等级进行评定，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。二是加大服务公开力度。通过公示公开，让物业管理活动接受业主和有关部门的监督，维护业主消费权益。三是完善承接查验制度。要在小区规划、建设、竣工验收时把好质量关，建立前期物业承接查验制度，保证建设单位对发现的问题能及时整改，减少遗留问题。
      3.积极探索老旧小区长效管理机制。老旧住宅小区由于建设年代早，受当时条件制约，公共设施不配套、失修、失养情况比较多，居住环境较差，管理水平不高。要继续加大对老旧小区的治理和改造力度，通过制定长远规划，有效筹措财政资金和社会资金，逐步完善老旧小区的服务配套设施，改善老旧小区的居住环境。同时，要按照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的物业管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧小区，采取组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务。对于不具备实行物业企业服务条件的小区，按照社区民主自治的原则，由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取报酬。或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务。同时，申请中央补助资金，推进我市老旧住宅小区改造试点工作。力争利用四年时间（2019-2022年）完成全市老旧住宅小区改造任务。2019年完成全市改造项目的30%，2020年完成全市改造项目的50%，2022年完成全市改造项目的100%。
      4.强化部门协调形成工作合力。建立部门工作联动机制，及时协调处理应急突发事件。探索建立物业管理联合执法机制，街道、社区、住建、公安、司法、教育、民政、市场监督管理、城管、环保、水电气等部门共同参与的物业管理联合执法。明确属地管理职责，将物业管理纳入社区管理体系，建立新型物业管理机制。
      各位领导，同志们！小区物业管理是当前社会各界普遍关注的热点问题，也是城市管理和社区建设的难点问题。在今后的工作中，我们将进一步提高思想认识，强化行业监管部门职责，采取切实有效的工作措施，进一步提升我市物业管理工作水平，促进物业服务行业健康发展，努力营造整洁、安全、舒适、和谐的社区环境。
      以上报告，请予审议。